恒大债务危机笔记

深度案例 · 房地产债务

恒大2万亿债务危机
一场30年的杠杆豪赌

从“空手套白狼”到万亿帝国崩塌，恒大的故事，是中国房地产黄金时代最沉重的一页教材。

写在前面

恒大巨额债务危机并不仅仅是一家企业的滑铁卢，更折射出中国房地产旧有增长模式的终结。许家印用30年时间走完了“借钱—扩张—再借钱—崩盘”的全过程。1.9万亿的负债从何而来？恒大是怎样倒下的？答案都藏在“杠杆”二字里。

把“所有人”借了个遍

恒大的扩张，本质上是一场对全社会的“资金腾挪术”：

向政府借

先谈分期付地款，借助政府背书启动项目

向银行借

拿到政府背书后向银行贷款，补足拿地首付

向供应商借

前期只付一半款项，开盘回款后再付尾款

向购房者借

仅盖一层就开始销售期房，快速回笼资金

向机构借

每年会见上千个海内外投资机构，发债融资

向股东借力

通过A借壳上市并联结1300亿战投资金方

💡 第一个楼盘即回笼8000多万，是拿地成本的16倍——“自己没本金，靠全链条赊借照样赚钱”。

一组数字，看清问题本质

1.9万亿总负债

截至2021年底，恒大负债总额已逼近1.9万亿元，相当于一家银行级别的债务体量。

明面债券5,000亿+

其他债务（税费、理财等）4,780亿

合同负债（购房者预付款）2,000亿+

拖欠供应商与合作方8,600亿+

此外还有大量“名股实债”、担保等隐性债务，底数甚至可能连恒大自己都难以说清。

16倍

首个楼盘回笼资金

400亿+

造车烧钱仅产900辆

500亿+

许家印历年分红

崩盘时间线：从万亿到停牌

2016年

恒大负债已超1万亿元，现金难以覆盖短期债务，完全靠“借新还旧”维持；多元跨界趋于疯狂，女排、足球、矿泉水、光伏、医美全面进击。

2020年

房企融资“三条红线”落地；恒大借壳上市失败，对赌协议触发，1300亿战投面临回购压力，新增融资通道被封死。

2021年

商票逾期、理财产品暂停兑付、境外债务违约集中爆发，总负债近1.9万亿。

2022年

中国恒大、恒大物业、恒大汽车三家上市公司全部停牌，2万亿庞然大物轰然倒塌。

杠杆的本质：是放大器，也是绞索

拿地靠分期，与政府达成“先开发后付款”政府背书成为下一步融资的敲门砖

向银行贷款，补齐拿地资金保证土地和开工进度，维持信贷信心

向供应商赊账，控制前期现金流出约定开盘后再付尾款，风险向后转移

不盖完就开卖，靠购房者房款形成现金流地产黄金时代的“高周转”核心打法

持续融资、滚雪球式扩张债务越来越高，盈利的核心变成“借到更多钱”本身

许家印在2017-2019年间每年拿到超过100亿分红，累计落袋超500亿——“借来的钱先让创始人分享果实”，最终风险却由供应商、购房者和金融机构共同承担。

信任的建立需要漫长的积累，
而崩塌却在一瞬间。

——恒大债务危机留下的警示

这份危机，留下什么教训？

对企业：杠杆是风险管理，而不是豪赌工具

激进扩张没有对错，但若现金流安全垫薄弱，一旦融资环境收紧，所谓的“帝国”会在一夜之间失去支撑。

对投资者：高收益永远伴随高风险

恒大给投资机构开的“对赌回购”看似安全，但风险真正爆发时，所有承诺都以公司存续为前提。

对普通人：理解资本游戏的另一面

烂尾楼背后，是无数家庭用真金白银为高杠杆买了单。看懂债务结构，才能看懂资产背后的真实风险。

潮水退去后，才知道谁在裸泳

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恒大2万亿债务危机一场30年的杠杆豪赌

恒大2万亿债务危机
一场30年的杠杆豪赌