专业分包合同起草要点总结

读前导览

围绕“专业分包合同起草”主线，系统梳理合同价款调整的四大依据、固定总价与单价合同的选择逻辑、四流合一的核心价值，以及从真实合同批注中拆解出的发包人关注要点。含现场答疑精选，兼具实操性与风险提示。

一、合同价款调整的四大依据

依据1延期开工超过90天

若延期开工超过90天，可适用示范文本7.3.2条，调整合同价款。

非示范文本情况：可引用民法典第777条（定做人中途变更定作要求造成承揽人损失的应予赔偿）。

依据2中途暂停施工超过84天

中间暂停施工超过84天，同样属于可触发价款调整的情形。延期开工与中间暂停是两大关键时间节点。

依据3边设计边施工导致的图纸偏差

招标图纸与实际施工图纸不一致，属于合同签订基础条件发生重大变化。可依据相关司法解释（25号）主张继续履行显失公平。

实务要点

措施费、周转材料、材料准备等因边设计边施工受到实质影响，可作为调价依据的补充理由。

依据4工程量偏差超过15%

专用条款未对工程量偏差调价作出约定时，可主张合同没有约定或约定不明，将《13国标清单》作为行业惯例，引用超15%调价规则。

“合同无约定时，行业惯例是重要的补充解释路径。”

二、四流合一与税务要点

核心四流合一的意义

合同流、发票流、物流、资金流四流合一，核心目的是规避虚开发票风险。

虚开发票将面临罚款与税务管控风险。理解四流合一，就是理解正确的合规做法。

延伸附加税费与比价逻辑

附加税费仍需正常缴纳，预缴与汇缴时均涉及，计算基数为增值税实缴额。

比价的意义：综合抵扣、附加税费后找到最低真实成本价格。若忽略上述因素，所选价格并非最低成本价。

三、合同形式选择：总价与单价

总价合同核心是范围明确

总价合同必须对应明确、清晰的承包范围。图纸不详、范围模糊时不宜使用总价合同。

风险提示

若图纸不详细仍签固定总价，后续范围争议非常容易发生。

单价合同核心是单价对应范围与可调规则

固定单价合同的可调范围是核心，签署前必须厘清工程量计算规则、单价包含内容与调价机制。

建议范围不明确时优先用单价合同

从双方公平角度，若承包范围不够明确，建议优先选用单价合同，避免总价包干引发争议。

四、河道清淤结算争议解析

场景签证要求是否过分？

审计要求对清淤工程量做签证，是否合理？

关键在于：图纸上能否计算出清淤量？

若竣工图可计算长宽高/体积 → 无需过度签证；
若仅示意图、无具体计量规则 → 审计要求签证合理。

路径分析问题的三个层次

1. 该不该做？ — 图纸有要求就要做。

2. 有没有做的证据？ — 施工记录、验收资料。

3. 做了多少？ — 签证或扣减法（原状与完成后标高对比）。

“把争议从‘给不给’引导到‘给多少’的层面。”

五、拆除残值争议处理

场景旧钢丝网拆除后残值归属

拆除旧钢丝网可回收变卖，具有残值。结算时甲方认为应扣减残值，产生争议。

处理思路一：寻找甲方是否已回收废旧物资的证据。

处理思路二：检查清单描述或招标文件中，是否未约定处置权归属。若未约定，默认视为承包人获得废弃物资处置权。

实务提醒

拆除类项目务必在事前明确残值归属，避免结算争议。

六、合同相对性与背靠背条款

误区总包与发包人审计结果 ≠ 分包结算依据

施工总包与发包人之间按总包合同规则结算；与分包之间按分包合同相对性执行。

即使审计核减总包工程量，不能直接据此扣减分包工程量，除非合同有明确的背靠背条款。

关键总价合同范围变化的调整

分包固定总价若对应“包图纸”范围，图纸变化则总价范围随之调整。设备形式与原图纸不一致，同样属于可调范围。

七、专业分包合同起草要点

主体名称规范化

统一使用“承包人”“分包人”等规范称呼，避免“甲方、乙方、招标人”等混用。从招标文件中引用时必须修改。

承包范围明确写入部位+工作内容+争议项

写明具体楼栋、部位（屋面/地下室/外墙/卫生间），附加层、加强层、收边、避淋水实验、检验试验费等易争议项目必须列入承包范围。

合同价款价税分离

合同价款采用价税分离，单独列明税率与税额。一般计税项目9%增值税率，无费用相应位置打横杠。

风险提示

若综合单价包含税金且约定固定不变，后续税率调整将引发争议，已有判例不支持调价。

工期分段约定，避免笼统

防水等分包工程建议地下室、屋面、室内分段约定工期，明确各节点起止时间与责任，避免在整个施工期内责任模糊。

合同组成文件解释顺序需一致

协议书、专用条款、通用条款三处合同组成及解释顺序必须一致。总价合同与单价合同的解释顺序不同。

图纸图纸深化与结算规则

若分包涉及图纸深化（钢构、幕墙等），必须约定：设计费谁出、结算按哪版图纸。避免按蓝图结算时分包方偷工优化。

现场条件临水临电、塔吊时段

明确临水临电提供程度、水电费承担、消防设施提供方。塔吊未设立阶段（如底板防水施工期）与塔吊已拆除、电梯未安装的空档期，提前写入分包人充分考虑垂直运输费用。

违约金设置上限+每日金额合理

违约金建议设置总上限，每日违约金金额要具有实际约束力，避免过小无制约效果。

变更估价区分清单与定额

以标价工程量清单对应清单计价规则，预算书对应定额计价规则。变更估价原则需匹配合同计价形式，写明“已有/类似/无对应单价”的处理逻辑。

付款写明审批流程与起算点

明确月度计量报送时间、审核期限、发票开具节点、付款期限。利息起算时间与付款审批周期对应，避免早计息。

“付款周期与甲方回款节奏相匹配，是现金流的底层逻辑。”

争议解决仲裁或起诉

仲裁需明确具体仲裁委员会（如“北京市仲裁委员会”）；起诉采用专属管辖，约定项目所在地法院。

八、现场答疑提点

答疑1政府审计与甲乙双方结算

若合同明确约定“以审计为准”，仍应按合同执行。但审计条件不具备时，可通过造价鉴定方式起诉解决。

答疑2分包合同篇幅过多，分包商抵触

不反对一页纸合同，但主要条款不能少。示范文本日益增多正是风险防范补缺的产物，核心是把约定写清。

答疑3一般询价项目是否为可调总价合同？

可调总价合同主要调整变更与范围变化。总价合同通常不因物价波动调价，工期长可另行约定物价风险调整。

起草合同前的自查清单

☐ 发包人与承包人名称是否规范统一
☐ 承包范围是否明确到部位＋工作内容＋易漏项
☐ 合同价款是否已价税分离
☐ 总价合同范围是否边界清晰
☐ 工期是否分段约定，不留模糊地带
☐ 三处合同文件组成及解释顺序是否一致
☐ 现场条件（临水临电、塔吊时段）是否写清
☐ 变更估价原则是否匹配计价形式
☐ 付款审批流程时间线是否闭环
☐ 违约金上限与每日金额是否合理

小结

专业分包合同的核心，不只是“签一份文件”，而是规避风险、明确边界、清晰预期。从合同形式选择、范围锁定、价税分离到过程条款的精细化，步步为营才能减少结算争议。参考示范文本批注与填写指南，结合项目实际调整，才能让合同真正成为商务管理的护城河。

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专业分包合同起草要点与争议实务

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要点与争议实务