万达帝国兴衰笔记

商业复盘

万达帝国兴衰录

从中国首富到断臂求生

王健林700亿对赌危机始末
一场关于杠杆、运气与坚持的资本大戏

📖 导读

王健林，曾经的万达帝国掌门人，从军人到首富，如今72岁仍在上班还债。他卖掉了48座万达广场、出售商管公司60%股权、万达电影易主……万达到底经历了什么？本文拆解万达从巅峰到债务危机的完整时间线，揭开这个庞然大物背后的资本真相。

1万丈高楼平地起

第一章 · 巅峰时期

王健林，50后，军人出身，部队服役16年。1988年从大连棚户改造赚到第一桶金，2000年资产破百亿，随后全力发展商业地产──万达广场模式大获成功。

8000亿

2016年巅峰总资产

2500亿+

2016年全年营收

      💰 商业版图拆解

      🏢 万达商业 | 年营收1430亿

      　核心：万达广场、写字楼、商铺

      📽️ 文化产业 | 年营收640亿

      　核心：万达影城、度假村、旅游城

当时王健林放话："有万达在，上海迪士尼20年之内赢不了你。" 他还曾在年会上引吭高歌《一无所有》，意气风发。

2命运的齿轮开始转动

第二章 · 港股退市与对赌协议

2014年12月，万达商业地产在香港上市，却是当年港股最大IPO的"失望之作"──股价长期低迷。

      😤 A股热火朝天，港股无人问津。

      万达院线在A股一年股价翻10倍，而商业地产在港股徘徊发行价。

      王健林："港股不识货！"

他做出大胆决定：港股退市 → 重返A股。退市需回购全部流通股，共约344亿港元。王健林拉来苏宁、中国平安、中铁等金主，融300亿人民币完成退市。

「约定很简单：2018年8月31日前完成A股上市
若失败，需回购+年化10%~12%利息」

── 这就是第一份对赌协议的由来

3海外买买买埋下地雷

第三章 · 内保外贷与监管收紧

2016年万达海外投资约250~300亿美元，占当时总资产20%。玩法是房地产的通病：

STEP 1

国内银行以万达国内资产作抵押

STEP 2

银行开具担保函

STEP 3

境外公司凭该担保函向银行海外分行借钱

＝内保外贷：国内抵押，海外借钱

2158亿

2016上半年中国公司海外投资（美元）

      ⚡ 监管组合拳（2017年）

      1月 → 外管局收紧内保外贷审查

      6月 → 银监会排查万达、海航、复星、安邦

      8月 → 房地产/酒店/影城/娱乐/体育被列为限制类境外投资

万达遭遇国内股债双杀，万达电影临时停牌，债券暴跌。市场失去信心→融资困难→现金流危机。

4壮士断腕"世纪大甩卖"

第四章 · 出售核心资产

2017年7月，王健林决定出售13座万达文旅城（投资大、回本慢）和77家酒店（回报率仅4%）──不影响根基的边缘资产。

孙

孙宏斌 · 融创当时刚砸150亿入股乐视，杠杆已拉满，缺少300亿现金

王健林提出：委托贷款方案──通过中间银行借300亿给孙宏斌，用这笔钱收购万达文旅和酒店。
结果：贷款未通过。

「老王，你缺钱了吧？酒店卖不出去了？
我手里还有钱，酒店业务我感兴趣。」
── 李思廉 · 富力地产

三方协定：融创438亿买文旅，富力199亿买酒店。签约当天却上演了一场"摔杯大戏"：

      🍵 签约日风波

      背景板出现了"富力"logo → 被工作人员遮挡 → 贵宾室传来争吵声和摔杯巨响 → 打印新合同 → 最终富力logo又换回来。

      王健林回应："三个在里边含笑风寒，主要是合同太厚在找打印机。"

5A股上市梦碎

第五章 · 对赌到期与续命针

回到主线任务──A股上市。但2016年底中央提出"房住不炒"，地产企业被视为重点监管对象。2018年8月对赌到期前，万达无法在A股完成IPO。

340亿

2018年1月腾讯+苏宁+融创+京东联合投资

      🔁 借新还旧 · Roll

      这种资本操作叫"roll"：借新债还旧债，将原有贷款往后滚。

      新协议将上市时间推迟至2023年10月31日，王健林又买了五年时间。

"是金子总会发光，好饭不怕晚。" ── 万达30周年年会

6珠海万达的"资本魔术"

第六章 · 拆资产与二次对赌

2020年三条红线政策出台，A股IPO彻底无望，王健林选择转战港股。他实施三步走：

STEP 1 · 弃A赴港

放弃A股，重回港股上市

STEP 2 · 拆资产

珠海万达子公司承接轻资产运营
重资产（万达广场产权）留在大连万达

STEP 3 · 拉投资人

中信、蚂蚁、腾讯、碧桂园等22家
融资380亿，占21%股份

但这操作被质疑割肉留肥──珠海万达客户大多来自万达集团内部，高度依赖关联交易。

380亿

融资额

22家

投资人

然而珠海万达与大连万达关系纠缠不清，香港证监会及港交所疑其利益输送，连续四次拒绝上市申请（2021/2022/2023）。

7最后的拯救者

第七章 · 泰蒙的"危机套利"

2023年对赌到期，万达需至少700亿回购股份，但账上现金仅134亿，一年内到期债务高达600多亿。此时"关键先生"登场：

单

单伟建 · 泰蒙集团 亚洲最大独立另类资管之一，管理规模550亿美元
核心竞争力：危机套利──低价收购优质资产，整顿后高价卖出

曾在亚洲金融危机中拿下韩国第一银行，7年后卖出大赚一笔。这次他瞄准万达：

      🤝 交易条件

      · 提供600亿资金

      · 条件：取得珠海万达60%股权（控制权）

      · 引入中信资本、太盟、中东两支基金

大连万达持股从79%→40%。王健林拱手让出最肥美的一块肉。

8帝国斜阳

第八章 · 商业地产大甩卖

2023开始卖万达广场

2024卖二三十座万达广场

2025.5一次性打包卖出48座万达广场，买家正是泰蒙

900亿

累计回笼资金

90%→65%

负债率变化

      ⚡ 代价

      · 每天醒来多2000万利息

      · 万达商馆 → 泰蒙（控制权易主）

      · 万达电影 → 如意电影（影城名未变）

      · 酒店 → 同城集团

      · 大量万达广场换了房东──名字还在，业主已非万达

万达正变成一个不再属于王健林、不再属于万达集团的名字。

「钱从来只是辅助，
能够维持长久关系的
永远都是看得见的诚意、信任和信心
──不管是经营企业还是经营爱情」

💡 核心启示

杠杆的反噬：房地产是杠杆游戏，资产再多不等于现金多。万达债务之重，源于激进杠杆扩张。
对赌的代价：王健林两次签对赌──第一次赌A股上市，第二次赌港股上市，均押注市场预期，却忽略了政策黑天鹅。
资产处置优先级：先卖边缘资产（文旅）、再卖核心资产（广场）。断臂求生时要保命脉，但危机来临时核心资产也很难保住。
危机套利者的嗅觉：泰蒙专挑危机中的优质资产买入，王健林的困境正是单伟建的机遇。
王健林的韧性：72岁没有跑路、没有躺平，仍在贵州、新疆、福建一县一县考察，还债、重振，正如当年接手烂摊子的转业军人。

万达帝国兴衰录

一份关于野心、杠杆与命运的商业笔记

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